桂柳路改需盘“扎堆”,购房者:柳州真有这么多人买?

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“桂柳路目前的高价改需盘这么多,柳州真有这么多人买?”*近,居柳州在为购房者们解答项目问题时收到了这样的疑问。

 

在许多人的认知中,改需盘*明显的特征就是价格高,大多数柳州人的第一反应是想到了河东片区。再细化下去,随着揽山庭龙光·莲花悦府保利·明玥山语的相继入驻,桂柳路一带出现了低密高价改需盘扎堆的现象。

 

按照这样的节奏,桂柳路的改需盘是否出现了“供大于求”的现象?

 

▲桂柳路 航拍图

 
 

01

现象

改需盘扎堆,桂柳路有点“贵”

 

曾几何时,桂柳路沿线除了碧园·大城小院、恒大华府以及山水1号·华远岚山以外,整条路两侧看到的还是成片山体。

 

但桂柳路西接水南片、万象商圈,东通三门江大桥、龙湖CBD,区位优势明显。道路两旁更是拥有独凳山、莲花山、三门江森林公园这些得天独厚的自然资源,桂柳路在近几年也是动作不断,也吸引了一些高端改需盘的入驻。

 

▲桂柳路周边交通

 

从地价来看,以小马鞍山为界,以北即桂柳路的两侧已经出让的地块价格都高出小马鞍以南地块不少。

 

从产品类型看,揽山庭龙光·莲花悦府保利·明玥山语打造的都是低密度生态住宅,揽山庭的容积率为1.8,产品类型为洋房+小高层;龙光·莲花悦府的容积率为1.2,产品类型为洋房+合院;保利·明玥山语的容积率为1.5,产品类型为纯洋房,均没有高层产品。

 

从价格来看,对于住宅、配套都还在完善的桂柳路来说,揽山庭龙光·莲花悦府的均价都已过万。保利·明玥山语的价格虽然还未公布,但从产品类型上看价格应该与另外两个项目差不多。

 

龙光·莲花悦府 效果图

 

这么来看,除了销售结束的山水1号·华远岚山外,目前桂柳路一带的改需盘以上述的三个项目和位于静兰路的中海天钻为主。

 

一条路上多个改需项目聚集,在柳州市场上还是很少见的。然而柳州真有这么多改需购房者买吗?

 
 

02

探因

环境优势明显,不乏购房者关注
 

一个区域的楼市形态是基于该片区的地理环境、居住层次、城市规划来定位的。

 

例如河东北片区因为靠近百里柳江,其片区内还是以江景房为主,如彰泰·滨江学府、碧桂园·十里江湾等。

 

▲河东北片区 航拍图

 

而桂柳路上一带*大的优势便是自然生态资源。

 

对此,有业内人士分析认为:“莲花山作为自然保护区,为了保护其山体资源不被遮挡,因此目前这一带所拍地块的建筑高度、容积率限定较低,只能做一些改需项目。三个改需盘的聚集也是因为看好这里优越的环境,而中海天钻主打的是大平层,很受高端人士的喜爱。”

 

高端改需项目需要一个成交周期,因此市场上才会显现出“扎堆”聚集的现象。

 

▲桂柳路一带生态 航拍图
 
而在市场表现这一块稍显吃力,中海天钻由于价格较高,对客户群体有一定要求;而揽山庭由于之前主推的是142㎡大户型,价格稍高。相比之下,龙光·莲花悦府的合院走量较好,也是基于柳州的合院产品在市区范围内较少
 

▲莲花山庄 实拍图

 
“意向和能力缺一不可。柳州目前还是有部分人有购买能力,且有置业改需产品的需求。而这类人至少有了一套房且有车,因此对公共交通、*这些的要求不算高,更注重的是周边的环境以及产品本身。只要项目本身的产品够吸引人,还是能吸引到购房者买单的。”某项目的业内人士这样分析。
 
但不得不承认,桂柳路一带还处在开发中前期,人口基数不大,一些配套还在规划中。虽然现阶段该区域改需产品的走量缓慢,还是有发展空间的。

 

 

03

未来

周边地块的放出或有更多改需盘入驻

 

目前桂柳路一带的几个改需盘聚集,这些数据在未来会不会变多呢?

 

随着新盘的涌现,越来越多项目带来了新品的供应。然而,新盘中低密偏改善的产品并不多,有些是洋房搭配高层的存在。

 

揽山庭售楼部 实拍图

 
生活水平的提高、居住习惯的转变,让越来越多购房者在置业第二、第三套房时青睐私密性高、环境舒适、圈层一致的起居环境。
 
桂柳路一带目前已有比较完善的交通路网,在建的轻轨1号线也途经于此,未来还将在周边建成邻里中心(规划中)、儿童公园(规划中)、小马鞍山公园(规划中)等生活配套,丰满该区域的业态。
 

▲图片来源:融创广西地产公司

 

业内人士表示:“低密住宅对项目的地理位置、环境配套要求很高,并不是每个地块都适合做改善型住宅。目前柳州很少有这样靠近大面积自然环境区域来做的住宅,且桂柳路一带离整个河东商圈也很近,不是特别郊区的那种类型,还是很难得的。后期随着周边其他地块的放出,应该还会有其他改善型的项目往这边布局。”
 

除了一些地块将作为轨道交通用地外,该片区的居住用地目前已经被华润、光明、龙光、大唐、彰泰、保利等数位开发商瓜分,所剩的待开发地块已然不多。目前,桂柳路以南的地块基本已被包围,桂柳路以北则还有4块左右的住宅用地未出让。

 

 

近日,柳州市土地市场还挂牌了桂柳路以北三门江大桥西桥头以南地块,占地182917.30㎡(合274.38亩),分为两个地块开发。地块一占地158218.03㎡,容积率不大于1.2且不小于1.0,建筑密度不大于28%且不小于15%,建筑高度在-10米与+20米之间,土地用途为零售商业用地、商务金融用地、城镇住宅用地。

 

 

从规划要求和已经拍下的地块来看,多数地块为低密度建设地块。柳州市自然资源和规划局发布的《柳州市独凳山片区控制性详细规划》也指出,该片区的功能定位为柳州新城市门户,柳州市山水景观独特、设施配套完善的城市滨江生态居住综合区。可见,未来桂柳路一带将会是改需购房者关注的重点区域之一。

 

 

(本篇完)
 
文章转自居柳州
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参考价格:11000元/平米

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楼盘地址:柳州市桂柳路76号

咨询电话:400 860 7767转1388

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