2019年柳州购房者需求分析出炉!

在房地产市场发展过程中，购房者是掌有*终决策权的群体。他们买房时*关心什么？喜欢什么样的产品？愿意在哪里安家？消费时有哪些小癖好？ 对于房企来说只有深入地了解购房者的动机、需求、偏好，才能为他们提供更好的产品和服务。

住宅成交总价梯度：总价100万以下住宅成交套数*多

据柳房网数据中心显示，2018年柳州所有成交的住宅中，总价在100万以下的住宅套数*多，套数达到18155套，占全年所有住宅成交套数的45%；总价区间在100万—200万之间的住宅以9657套的成交套数成绩位居第三，占全年所有住宅成交套数的24%；总价区间在200万以上的占比逐渐减小。

从数据反映的结果来看，总价100万以下的住宅是2018年柳州购房者们的首选，这个成交总价区间选择面较广，可以在柳江区购买建面100㎡左右的精装三房（如云星·钱隆悦府），可以在柳东新区买到建面110㎡左右的江景多变三房（如联发·滨江壹号），还可以在河东区购买建面80㎡以下的精品小户型（如盛天悦景台），每个片区几乎都有符合这一总价区间的产品销售，范围比较广。大多数产品偏中端，有部分小户产品主要面向投资群体。

总价区间80万以下的住宅产品除了少部分特殊的投资产品外，大部分都属于刚需之列，2018年正式启售的三大限价商品房项目祥源大地、碧桂园·城市花园、联发·君悦兰亭大部分房源都处在这个区间之中，限价*低的祥源大地均价不超过6100元/㎡，这样的总价区间甚至可以买到建面128㎡四房。在销售均价8500—9500元/㎡项目遍地的柳南区，这个总价区间可以在很多项目买到建面90㎡以下的住宅（如祥源·兴云名坊）。

从数据反映的结果来看，总价100万以下的住宅是2018年柳州购房者们的首选，这个成交总价区间选择面较广，可以在柳江区购买建面100㎡左右的精装三房（如云星·钱隆悦府），可以在柳东新区买到建面110㎡左右的江景多变三房（如联发·滨江壹号），还可以在河东区购买建面80㎡以下的精品小户型（如盛天悦景台），每个片区几乎都有符合这一总价区间的产品销售，范围比较广。大多数产品偏中端，有部分小户产品主要面向投资群体。

总价区间80万以下的住宅产品除了少部分特殊的投资产品外，大部分都属于刚需之列，2018年正式启售的三大限价商品房项目祥源大地、碧桂园·城市花园、联发·君悦兰亭大部分房源都处在这个区间之中，限价*低的祥源大地均价不超过6100元/㎡，这样的总价区间甚至可以买到建面128㎡四房。在销售均价8500—9500元/㎡项目遍地的柳南区，这个总价区间可以在很多项目买到建面90㎡以下的住宅（如祥源·兴云名坊）。

200万是一个槛，定位200万以上受众面减小

总价区间在300万—600万之间的住宅在柳州所有住宅中已算是中高端水平，能上到这个区间的高层、超高层豪宅项目也是屈指可数，荣和·天誉、碧桂园·滨江府、碧桂园·十里江湾、绿城·杨柳郡的很多住宅产品均位于这个区间，且都是清一色的江景产品。荣和·天誉带装修住宅均价在18000-28000元/㎡之间，即使是相对较小的建面165㎡户型也达到了这个水准。绿城·杨柳郡建面229㎡的江景大平层一经发售后，尽管均价高达12000—16000元/㎡，但仍不乏大量对一线江景低密大平层感兴趣的购房者前来购买。

当然既然购买预算已达到了这样的水平，很多购房者会追求密度更低的城心墅质花园洋房（如金科·天宸）或远离城市城郊的幽静别墅（如冠亚宽庐、皇庭君临天下），这个价位的洋房产品处在城市繁华里，便捷配套与高层住宅无异，但宽阔奢华的户型与低密度花园般生活感受是传统的高层、超高层住宅不能比拟的。而这个价位的别墅虽然刚入门槛，但别墅的私密性、悠闲自在的生活体验并不比更高一级的别墅差，高端居所的象征如高尔夫球场、高级私人会所及各色山水美景等同样具备，很多购买这一级别别墅的购房者正是看中这一点。

当总价区间达到600万级，即便在纯豪宅项目中也能挑到更好的户型，从2018年成交情况来看，盛天悦景台·御园联排别墅、荣和·天誉一线江景18#楼大户房源都位于位于这个区间，纯别墅成为这个区间的主要成交产品类型。

这个梯度段产品之间的竞争已不单纯是户型、物业、配套这些与大众化产品相同的硬件之间的直接竞争，还要上升到服务理念、奢居氛围之间的竞争，比如凤凰河的温泉度假风景区、皇庭君临天下的千亩湖风景区等。这个梯度段的意向客户大多数刻意保持低调，可能不只有这一套房，购买这样级别的住宅多处于家人度假、商务社交等因素考虑。