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居柳州统计，目前柳州有洋房在售的项目不到10个，虽然市场存量不大，但是去化周期很长。特别是大面积洋房，不好卖，这是不争的实事。
我们从各个城区选出几个有洋房在售的项目，来列举几个例子。
比如在地形上具有“柳州桃源”之称的博翠江天。该项目独享响水河开阔地带，是柳州少有的纯洋房别墅高端，洋房的户型*小是182㎡的四房两厅三卫。得房率超过90%，得房率高，景观美，生活清净，这是博翠江天洋房打动购房者的原因。
即便项目山水环境优越，产品亮点突出，但是产品销售周期较长。项目首开至今，一期两栋洋房5号楼、6号楼共56套洋房还未卖完，二期三期还有大量洋房待开发待售。
如果说博翠江天洋房不好卖是因为远离配套，那么在成熟片区的洋房同样销售很慢。中粮·百悦府地处河西沃尔玛商圈，享受老城区的成熟配套，但是洋房至今还未清盘，要知道今年底项目就要交房了。
从期房卖到准现房，从准线房卖到现房，相对高层住宅而言，柳州洋房产品的销售周期相对较长。
河东北的红星天铂，即使周边有前茅中小学、红星新天地商圈、中医院东院、轻轨二号线和四号线、桂中公园、紫荆花公园、城中体育公园等配套，疫情之后*后20多套洋房卖了半年时间，要知道该项目高层住宅早已清货。
桂柳路上的揽山庭，143㎡的洋房产品去化量也不高。以9号楼为例，36套洋房，开盘至今已售5套，备案9套，去化率确实不算高。
那么柳州洋房为什么普遍不好卖呢？是因为总价太高吗？
其实也不是，比如中粮·百悦府的洋房*小面积117㎡，揽山庭洋房也只有143㎡。居柳州采访了多位业内人士，大家的观点基本是这样：洋房不是刚需品，可买可不买，有钱的人家买大房子一般是170㎡以上的洋房、大平层，中等户型洋房其实不具备优势，从产品上来看有些不上不下。
有的购房者表示，140㎡左右的洋房其实很尴尬，比上不足比下有余。要么干脆就大一点，有大房子的感觉，要么就小一点，省钱。
有了前车之鉴，低容积率的项目就更加谨慎了。*有代表性的是桂柳路上的龙光·莲花悦府，容积率1.2，如果纯打造高端大户型，容积率会用不完，如果打造大批量小户型、争取快销，那么就会超过容积率。
在这种情况下，我们有机会见识了龙光·莲花悦府的独特的产品阵容：一个小区中，有大到220㎡的合院别墅，也有小到98㎡的洋房产品。
尤其是洋房产品阵容，98㎡2+1房、和112-143㎡的3+1房，其中98㎡的户型整体货量仅次于119㎡的户型，4个洋房户型中货量排在第二，可见项目采用比较保守的态度，多做小户型，以小户型的人气带大户型的销售，加强老带新的扩散面。
这似乎无奈之举。要知道龙光·莲花悦府作为桂柳大道高端盘，整个项目占地约112亩 ，仅规划了108套瞰山合院及542套林荫洋房，建筑密度低，居住舒适度高。项目依山傍水，桂柳路、环江滨水大道、BRT1号线、轻轨1号线（在建）经过项目，马路对面就是著名的莲花山庄，项目距离*、商圈较远，能到这里买房的家庭，一般是二套三套了，买房更多的是买居住环境。
据项目方表示，目前买龙光·莲花悦府小户型洋房的客户，年龄都偏大，购房者在山水间收藏一套洋房，养生*的诉求比较明显。
那么关键问题来了，龙光·莲花悦府这一波“迷你洋房”好卖吗？
2020年8月30日首开，31、32、33、34、35、36、37号楼洋房一起推出，目前从柳州房产交易所移动端查到的数据是：31号楼卖了2套，33号楼卖了2套，35号楼卖了3套，36号楼卖了3套，37号楼卖了1套，其余楼栋未见有已售备注和网签备注，可见开盘区划量不高。
居柳州踩盘发现，其实龙光·莲花悦府的单价不算非常贵，项目洋房*低价格有9字头，大部分房源价格在10000-14000元/㎡之间。小编现场算了一套低楼层的98㎡三房，总价约110万元，按二套来算首付约33万元，30年月供约4000元/月。对于改善需求家庭而言，给老人家买一套小洋房*，这个门槛其实不算高的。
居柳州在此给龙光团队点个赞，龙光·莲花悦府的洋房户型确实非常有亮点。还是拿98㎡的户型来算。三开间朝南，这是很不容易的。
客厅有3.9米的开间，对于98㎡的户型而言，可以说是优秀了。主卧面积超过15㎡，如果唯一朝北的阳台改书房，有5.7㎡，虽然有点紧凑，但作为书房也够用了。
98㎡2+1房2厅两卫，南北通透，对于居家*的购房者来说可以说是非常理想了。
但不得不承认，桂柳路片处在开发初期，远离配套。从龙光·莲花悦府到万象城商圈有3.3公里，小朋友到弯塘小学*集团总部就读，也要2.9公里。虽然门口就有轻轨1号线站点，但远离城市配套，这是不争的实事。
文章转自 居柳州
楼盘地址：柳州市城中区桂柳路中段莲花山庄北侧
咨询电话：400 860 7767转1296
| 排名 | 区域 | 楼盘名称 | 动态 |
|---|---|---|---|
| 1 | 城中区 | 温馨七七二 | 274 |
| 2 | 城中区 | 农投·桂中金 | 0 |
| 排名 | 区域 | 楼盘名称 | 动态 |
|---|---|---|---|
| 1 | 城中区 | 温馨七七二 | 274 |
| 2 | 城中区 | 三胞国际广场 | 206 |
| 3 | 城中区 | 揽山庭 | 232 |
| 4 | 城中区 | 荣和天誉 | 399 |
| 5 | 城中区 | 保利·明玥山 | 1 |
| 6 | 城中区 | 龙光·莲花悦 | 5 |
| 7 | 城中区 | 大唐观邸 | 295 |
| 8 | 城中区 | 华润静兰湾 | 236 |
| 9 | 城中区 | 大都沁园 | 224 |
| 10 | 城中区 | 金谷大厦 | 98 |
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